Недвижимость в Харьковской области: какие риски стоит учесть при покупке

Недвижимость остается одним из самых ценных активов. Многие ее покупатели вынуждены длительное время собирать средства, прибегать к далеко не самым выгодным в нашей стране ипотечным кредитам. Но даже в подобных случаях не все собственники жилья или других недвижимых объектов отличаются высокой правовой осведомленностью. В том числе и поэтому (а также в результате преступных действий должностных лиц) противоправные схемы с недвижимостью в Харькове и области все еще не считаются чем-то диковинным.

Но даже тут уже все более упорядоченно и благополучно, чем было еще 10-20 лет назад. Помогает в этом активная диджитализация: она дает более высокий уровень защиты прав собственности и делает процесс безосновательной смены владельцев в реестрах — неблагодарной затеей. Плюс и правоохранителям хорошо известны многие преступные схемы в отношении недвижимости.

Но отдельных преступников и это не останавливает, к тому же время от времени появляются более замысловатые и менее тривиальные попытки присвоения, мошенничества или даже вымогательства недвижимости. Правда, и эти схемы обычно выявляют, а виновных наказывают. По крайней мере Харьковская областная прокуратура за последнее время регулярно отчитывается об успехах в противодействии различным нарушениям закона в отношении недвижимости.

Новые случаи вымогательства и мошенничества с жильем

Чаще всего для незаконного завладения жильем злоумышленники пытаются придумать какие-либо мошеннические или другие преступные схемы. Как раз два подобных случая удалось выявить этой осенью Харьковской областной прокуратуре вместе с другими правоохранителями. Рассмотрим подробнее обе:

1. Незаконное завладение двумя квартирами в Харькове

В конце сентября правоохранительные органы выявили и пресекли мошенническую схему с присвоением двух харьковских квартир. Подозрения в мошенничестве объявлены мужчине, который ранее был судим за аналогичные преступления. В ходе следственных действий установлено, что подозреваемый решил завладеть двумя квартирами в Харькове (по адресу пр. Тракторостроителей и ул. Валентиновской).

Поскольку оба объекта недвижимости не были приватизированными, злоумышленник подделал документы и зарегистрировал право собственности на эти квартиры на подставных лиц. Затем он нашел других подставных лиц, причем выбирал тех людей, которые находились в непростом материальном положении, и заключил с ними сделку купли-продажи, опять же с использованием поддельных документов.

По словам главного прокурора Харьковской области Александра Фильчакова, ущерб местной громаде от данных противоправных действий оценивается в сумму свыше 1.35 млн. гривен. Подозреваемый задержан и находится под арестом. Если его вина будет доказана, то он может сесть в тюрьму на срок от 5 до 20 лет.

2. Выдуманный долг и вымогательство переоформления жилого дома

В начале октября Харьковская областная прокуратура сообщила о задержании четырех лиц, которые подозреваются в вымогательстве (статья №189, часть третья Уголовного кодекса Украины). Под видом несуществующего долга они требовали у мужчины переоформить жилье на себя.

По данным прокуратуры, с начала осени 2021 года четыре жителя Харькова и области терроризировали пожилого человека, пытаясь заставить его переоформить права собственности на жилой дом. В качестве основного аргумента для такого переоформления назывался выдуманный долг, платой за который и должен быть стать дом.

Сначала злоумышленники только угрожали жертвой на словах и запугивали побоями в случае отказа от переоформления. Но уже 5 октября 2021 года они избили мужчину, силой посадили в автомобиль и поехали к нотариусу. Подозреваемые были задержаны полицией «на горячем» — сразу после получения на руки нотариальных доверенностей.

В настоящее время прокуратура решает вопрос избрания меры пресечения, настаивая на необходимости ареста подозреваемых. По словам прокурора Александра Фильчакова, следственные действия проводят представители полиции, в том числе сотрудники Управления стратегических расследований. Возможное наказание за подобное нарушение закона составляет от 5 до 10 лет заключения с конфискацией имущества.

Попытки присвоения нежилой недвижимости

Еще один способ незаконно получить жилье или нежилые объекты недвижимости — присвоение или даже захват (рейдерство). Подобные схемы нередко прямолинейны и незамысловаты (хотя бывают и исключения), но также могут давать результаты преступникам. По крайне мере до момента решения суда и последующих отклонений апелляций злоумышленники нередко не спешат возвращать объект законным владельцам.

К счастью, в противодействии подобным преступлениям также отмечаются позитивные сдвиги. Показательный пример — недавнее удовлетворение иска Харьковской областной прокуратуры в судебной инстанции. Таким образом правоохранители добились возврата городу Харькову нежилых объектов недвижимости, оцениваемых в сумму свыше 4 млн. гривен. О соответствующем решении пресс-служба ведомства Александра Фильчакова сообщила в конце сентября 2021 года.

Сообщается, что предприниматель, который снимал 260 квадратных метров нежилых помещений в одном из жилых домов Харькова, обратился в Управление коммунального имущества с письменной просьбой о приватизации этого объекта. Какие-либо документы, которые бы давали право бизнесмену получить эту нежилую недвижимость в собственность, к письму не были приложены. Но даже несмотря на это, между предпринимателем и Харьковским городским советом (как представителем территориальной громады) был заключен договор купли-продажи.

В соответствии с нормами действующего законодательства, бизнесмен-арендатор ранее должен был за собственные средства выполнить ремонтные работы (то есть осуществить улучшения арендованного имущества), чтобы иметь право на выкуп недвижимости. Но этого сделано не было, ни во время действия арендного договора, ни в процессе процедуры приватизации. Поэтому был нарушен порядок приватизации — не был проведен открытый конкурс, а значит другие желающие, заинтересованные в этом объекте недвижимости, не смогли претендовать на него.

Все это и стало основанием для того, чтобы прокуратура начала расследование и направила в суд иск с требованием признать сделку купли-продажи незаконной и вернуть городу нежилую недвижимость, оцениваемую в 4 миллиона гривен. Судебная инстанция его удовлетворила: это решение вступит в силу, если не будет подана апелляция.

Злоупотребления должностных лиц

Иногда фигурантами преступлений с недвижимостью оказываются различные должностные лица. Причем, как отмечает Александр Фильчаков, это не только государственные регистраторы, хотя именно от них напрямую зависит регистрация и перерегистрация прав собственности на объекты недвижимости.

В отдельных случаях неправомерную выгоду пытаются получить и другие чиновники. К примеру, в конце сентября стало известно о задержании работника харьковского коммунального предприятия, требовавшего и получившего взятку за помощь в приватизации жилья.

В ходе следствия установлено, что руководитель участка одного из харьковских коммунальных предприятий позвонил жильцу квартиры, которая не была приватизирована, и настоял на необходимости встречи по вопросу приватизации. Уже в телефонной беседе должностное лицо потребовало 2000 долларов за помощь в оформлении документов. А если эти деньги не будут переданы, то будет поднят вопрос о выселении через суд и приватизация имущества вовсе не будет возможной.

Уже в ходе встречи стороны достигли согласия о передаче 2000 долларов, а затем руководитель участка коммунального предприятия получил деньги. Он был задержан, началось расследование, которое правоохранители довели до логичного конца — передали обвинительный акт в районный суд. Если судьи станут на сторону обвинения, то обвиняемый окажется в тюрьме на срок от 3 до 8 лет.

Чаще всего злоупотребляют должностными полномочиями все же упоминаемые выше государственные регистраторы. Одному из них Харьковская областная прокуратура недавно объявила подозрения. По данным досудебного расследования, регистратор сначала незаконно зарегистрировал права собственности на гаражные боксы (де-факто забрав их у учебного центра), а затем аналогичным образом передал в собственность тому же мужчине помещение подвала жилого дома. Ущерб от таких противоправных действий оценивается в 2.7 млн. гривен. Если вина подозреваемого будет доказана, то его лишат свободы на срок от 5 до 8 лет.